Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif ou que l’on souhaite tout simplement acheter un bien rentable en tant que résidence principale, il est important de bien faire estimer les travaux. Certains biens nécessitent parfois d’être refaits à neuf mais leur rentabilité est réputée être bien meilleure. Voici les biens immobiliers à ne pas manquer.
Les biens immobiliers à privilégier
Il existe différents types de biens sur le marché immobilier et certains vous permettront souvent de faire une meilleure plus-value à la revente ou pendant la location.
Derniers étages et loges de gardien
Les appartements sont réputés être plus rentables que les maisons et dans les immeubles, deux types de biens sont à privilégier : les derniers étages et les loges de gardien.
Les anciennes chambres de bonnes et combles aménageables sont peu attirants pour les acheteurs mais ils représentent un très bon potentiel pour les investisseurs, à condition que la hauteur sous plafond respecte la réglementation. Les travaux d’isolation peuvent également être pris en charge par des aides financières, ce qui réduit le coût global de l’investissement.
Les loges de gardien peuvent aussi être très prisées à la location, à condition d’être refaites à neuf ou au moins remises au goût du jour. Ces petits appartements peuvent devenir très rentables si vous faites une bonne estimation de travaux.
Immeubles des années 1950-1980 et bâtiments industriels
Tout appartement qui se trouve dans un immeuble construit entre les années 1950 et la fin des années 1980 peut être intéressant à l’achat. En effet, durant cette période, la plupart des immeubles construits n’avaient pour murs porteurs que les façades du bâtiment. En général, vous n’êtes donc pas gêné par la moindre cloison et pouvez réaménager l’appartement comme vous le souhaitez.
Les bâtiments industriels sont aussi recherchés en raison de leur surface au sol et de leur grande hauteur sous plafond. Toutefois, il s’agit d’un investissement qui nécessite d’être mûrement réfléchi car la réfection peut s’avérer longue et très coûteuse. Estimer les travaux est absolument indispensable, de même que le recours à un architecte. Vous pouvez ensuite revendre le bien en plusieurs lots.
Extensions et surélévations
Les surélévations de maison sont de plus en plus recherchées, notamment dans les zones densément peuplées où les terrains libres se font de plus en plus rares. De même, l’extension de maison permet d’apporter une plus-value à un bien en augmentant la surface au sol. Il est nécessaire de faire appel à un architecte et de bien faire estimer les travaux avant de se lancer.
Calculer le budget pour un investissement rentable
La rentabilité d’un investissement locatif se calcule en fonction de plusieurs critères :
- prix du bien ;
- estimation de travaux ;
- frais de notaire et autres frais annexes ;
- estimation du loyer ;
- montant du prêt mensuel.
La formule à utiliser pour calculer la rentabilité est la suivante : (montant du prêt mensuel x 100) / estimation du loyer. Le résultat obtenu donne le ratio prêt/revenus perçus. En règle générale, on estime que pour être intéressant, ce ratio doit être inférieur à 70%. Il est donc important de faire une bonne estimation de travaux avant de vous lancer.
Quels sont les travaux à éviter pour un investissement ?
Il est recommandé de faire estimer les travaux avant le moindre achat mais quoi qu’il en soit, certains types de réfection sont totalement déconseillés si vous souhaitez faire une plus-value intéressante.
Autant que possible, évitez les biens immobiliers trop vétustes : les travaux de remise aux normes (notamment l’électricité et la plomberie) représentent un très gros budget. De même, tous les travaux de gros-œuvre sont à éviter car ils entraînent souvent des chantiers compliqués, même avec une bonne estimation de travaux.
Enfin, vérifiez toujours l’état de la toiture avant d’acheter un bien. Les travaux qui touchent le toit sont souvent longs, coûteux et non pris en charge par des aides financières (sauf s’il s’agit d’isolation). L’état de la charpente sera à vérifier, de même que la présence de nuisibles, particulièrement les termites.
