La copropriété est une méthode qui permet la répartition de la propriété d’un immeuble ou d’un groupe d’immeuble entre plusieurs personnes. Chacun dispose dès lors d’une partie privative et d’une quote-part des espaces communs. Les avantages de ce style de vie sont le partage des tâches et la prise de décisions collectives. Cependant, les charges de la copropriété sont parfois très élevées et les occupants doivent tous y contribuer pour un bon déroulement du voisinage. Quelles sont ces charges et comment faut-il les répartir ? Focus !
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Comment se passe la répartition des charges en copropriété ?
L’adoption du statut de la copropriété nécessite la mise en place d’un comité de régulation dont le mandat varie de 1 à 3 ans. Si vous voulez en savoir plus sur le syndic de copropriété, il existe certains sites dédiés que vous pouvez consulter. Professionnel ou non, ce syndic met en place un règlement pour la répartition des charges de l’immeuble en fonction de leur nature.
Les charges générales
Les charges générales sont généralement les tâches ayant rapport avec l’entretien ou la conservation des biens communs. Il s’agit généralement du nettoyage du bâtiment, des travaux de ravalement de façade ou de la mise en place des éclairages dans les parties communes.
Les charges générales concernent aussi l’administration, c’est-à-dire les soucis liés à l’accès du bâtiment, à la pose d’un interphone ou d’un digicode par exemple. Organiser des assemblées générales ou payer le syndic nécessite des frais dont doivent également s’acquitter les occupants. Il faut retenir que les charges générales sont partagées selon la valeur de l’espace d’habitation de chaque copropriétaire.
Le syndic prend en compte la consistance de l’appartement ou de la maison, sa superficie et aussi, sa situation dans l’immeuble. Dans la majorité des cas, ces critères permettent aussi d’établir les tantièmes : les quotes-parts des espaces communs. Il faut tout de même rappeler que les copropriétaires ont tous le devoir de participer aux charges générales. Les travaux liés à la toiture peuvent être pris en charge par les personnes vivant au rez-de-chaussée par exemple.
Quid des charges spéciales ?
Les charges spéciales, quant à elles, impactent beaucoup plus les éléments d’équipement commun. La maintenance d’un ascenseur, le fonctionnement du chauffage ou encore, la prise en charge de la vidange des poubelles sont concernés. Dans ce cas de figure, elles sont réparties en fonction de l’utilité et de l’avantage des équipements pour chaque lot.
Si vous disposez d’un appartement en étage, l’usage de l’ascenseur est indispensable même s’il y a des escaliers de secours. Vous êtes donc tenu de payer les quotes-parts de l’ascenseur, contrairement à la famille qui vit au rez-de-chaussée. Le chauffage étant indispensable aussi, vous devez payer les charges afférentes, même si vous n’en faites pas usage.
Peut-on modifier la répartition des charges ?
La répartition des charges peut être modifiée en fonction de quelques éléments. Il s’agit par exemple d’un changement dans l’immeuble comme :
- Une vente ou un achat des parties communes ;
- La privatisation d’un des espaces ;
- La transformation d’un logement à des fins professionnelles.
Avant de mener une quelconque action, il faut l’approbation de tous les copropriétaires. Ensuite, vous pouvez recourir à un juge du tribunal judiciaire. Vous avez deux cas de figure. Lorsque votre part ou l’une des parts des copropriétaires est respectivement supérieure et inférieure à ¼ à la normale, il est possible de demander une révision.
Il faut alors lancer la procédure dans les cinq ans de publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans de la première mutation. Le juge qui est saisi promulgue donc un tableau de répartition modifié. Notez que la nouvelle répartition n’est pas rétroactive.
Vous pouvez aussi demander l’expertise d’un juge si la clause de répartition est illégale. En ce moment, il faut préférer effectuer une constatation de nullité.
Après répartition des charges, comment faut-il les payer ?
Il est nécessaire de payer les charges à hauteur des tantièmes qui vous sont attribués. Cependant, trois modes de paiement sont possibles dans un système de copropriété.
Les provisions
Ce type de versement doit être fait le premier jour de chaque trimestre de l’année ou du délai fixé par l’assemblée générale. Il peut être exigé par le syndic pour des dépenses hors budget afin de booster la trésorerie.
Le versement de provisions concerne les travaux non prévus dans le budget prévisionnel comme les maintenances et les études techniques. Le syndic vous en informe par une lettre en guise d’avis, qui fait mention de la somme demandée et du motif. Les provisions permettent aussi le financement des travaux urgents.
Les avances
Les avances sont composées par les travaux d’entretien ou pour le rafraîchissement de quelques espaces communs par exemple. Elles sont utilisées pour acheter des équipements qui peuvent s’avérer importants et utiles dans les trois années à venir. Ce type de paiement peut être aussi utilisé pour des fonds de roulement. Le montant d’une avance ne doit pas être supérieur au 1/6 du budget prévisionnel.
Les participations au fond de travaux
Il s’agit d’un dispositif qui est mis sur pied depuis le 1er janvier 2017. Il stipule que les occupants ont l’obligation de participer aux fonds de travaux. C’est tout de même un paiement qui est discuté et voté par les copropriétaires à l’unanimité lors d’une assemblée générale. Cette participation correspond à 5 % du budget prévisionnel.
