Au Québec, une visite de maison dure rarement plus de quarante minutes, et une bonne partie de ce temps se passe à regarder la cuisine ou la cour. Les taches d’humidité, elles, se trouvent le plus souvent dans les endroits que personne ne photographie, comme le coin d’un plafond de sous-sol ou le dessous d’un évier. Savoir où poser les yeux permet de repérer un problème d’infiltration avant de faire une offre, quand le prix peut encore se discuter.
Les signes de moisissures à repérer pendant la visite
Le gouvernement du Québec décrit trois indices qui méritent attention dans une habitation. Le premier est la présence de taches, souvent verdâtres ou noires, sur les murs, les plafonds, les tapis, autour des fenêtres ou dans les garde-robes. Le deuxième est une odeur de moisi ou de terre. Le troisième regroupe les cernes, les gondolements et les écaillements de peinture, qui trahissent une infiltration d’eau parfois cachée derrière les matériaux.
Concrètement, la visite se prépare en suivant le trajet de l’eau. Au sous-sol, il faut regarder le bas des murs de béton, le pourtour de la dalle, la base de l’escalier et l’arrière des meubles laissés en place. Au rez-de-chaussée et à l’étage, les angles des plafonds sous une salle de bains, le contour des fenêtres et la trappe d’accès au comble donnent de bonnes indications. Une peinture récente appliquée sur une seule section de mur, une pièce fraîchement repeinte alors que le reste de la maison ne l’est pas ou un déshumidificateur qui tourne dans un sous-sol vide sont des éléments à noter et à aborder avec le courtier.
L’inspecteur en bâtiment fait ce même travail de façon méthodique. Selon les normes de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ), il doit mentionner les infiltrations, les taches d’eau et de condensation observables ainsi que toute apparence de moisissure, et il utilise au besoin un détecteur d’humidité pour confirmer ou lever un doute à un endroit précis. La visite d’un inspecteur reste donc le premier réflexe, et elle se fait avant que les conditions de l’offre soient levées.
Moisissures maison : quand ajouter une analyse à l’inspection
Un examen visuel ne répond pas à toutes les situations. Quand une odeur persiste sans tache visible, quand un acheteur est asthmatique ou allergique, ou quand l’inspecteur signale une zone humide sans pouvoir en confirmer l’étendue, un prélèvement apporte une information supplémentaire. Il faut toutefois garder le sens de la mesure. Le gouvernement du Québec précise qu’il n’est habituellement pas nécessaire d’analyser l’air ou les surfaces lorsque les moisissures sont visibles, et Santé Canada ne recommande pas de tester l’air de façon systématique. L’analyse sert surtout à documenter un cas précis, par exemple pour savoir quels genres de moisissures sont présents sur une surface suspecte ou pour comparer un échantillon d’air intérieur à un échantillon d’air extérieur.
Un laboratoire spécialisé comme Benjel réalise ces analyses dans la grande région de Montréal, et ses experts se déplacent aussi jusqu’à Gatineau, à Québec ou à Sherbrooke. Son laboratoire de microbiologie, où travaillent des microbiologistes membres de l’Association des microbiologistes du Québec, traite des prélèvements variés, recueillis notamment avec des trappes à spores, du ruban adhésif pour les surfaces et des écouvillons. La méthode d’échantillonnage dépend de la question posée, et c’est à cette étape qu’une consultation préalable avec un professionnel évite de commander un test qui ne répond pas au besoin.
La santé des occupants explique l’attention portée à ces problèmes d’humidité. L’Institut national de santé publique du Québec indique que vivre dans un bâtiment où l’humidité excessive et la contamination fongique persistent peut entraîner des problèmes de santé, surtout respiratoires, comme l’irritation du nez et de la gorge, la rhinite allergique, les sifflements, la toux et l’aggravation de l’asthme. Il précise aussi que ces symptômes ne sont pas spécifiques et ne sont pas forcément liés à la présence de moisissures dans l’habitation. Les résultats d’un test de moisissures se lisent donc avec prudence. Un rapport de laboratoire décrit ce qui se trouve dans l’air ou sur une surface, et il ne remplace ni l’avis d’un médecin ni celui d’un inspecteur qui cherche la source de l’humidité.
Vices cachés et garde-fous prévus par le Code civil
L’article 1726 du Code civil du Québec impose au vendeur de garantir que l’immeuble est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage prévu ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un moindre prix s’il les avait connus. Cette garantie ne couvre ni le vice connu de l’acheteur ni le vice apparent, c’est-à-dire celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert. Une tache de moisissure bien visible lors de la visite relève donc du vice apparent, alors qu’une infiltration dissimulée dans un mur fermé peut relever du vice caché.
Cette distinction explique l’intérêt de consigner par écrit ce qui a été vu, photographié et discuté avant la signature, notamment dans le rapport d’inspection. Si un vice apparaît après l’achat, l’article 1739 oblige l’acheteur à le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Lorsque le vice apparaît graduellement, ce délai court à partir du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. L’article 2925 fixe par ailleurs à trois ans la prescription de la plupart des recours personnels. Dans un cas précis, il convient de consulter un avocat ou un notaire.
Les travaux récents justifient d’interroger directement le vendeur. Une inondation ou un dégât d’eau survenu au sous-sol, une toiture refaite après une infiltration ou un nettoyage de moisissures sur des matériaux humides laissent parfois des problèmes que la peinture fraîche masque. Le taux d’humidité d’une pièce varie selon la saison, et un logement trop sec ou trop humide au moment de la visite ne dit pas tout sur son état habituel. Pour éviter les mauvaises surprises au moment d’acheter une maison au Québec, demander les factures de ces travaux et les dates correspondantes permet de comparer ce qui a été corrigé avec ce qui a été constaté.
Une liste courte avant de signer
- Demander au vendeur l’historique des dégâts d’eau, des réparations de toiture et des travaux de drainage.
- Faire inspecter la maison avant la levée des conditions par un inspecteur membre d’une association reconnue.
- Noter les odeurs, les taches, les peintures récentes et la présence d’un déshumidificateur.
- Faire préciser par écrit toute zone humide, avec photos datées.
- Faire un prélèvement pour analyse en laboratoire seulement si un doute précis subsiste après l’inspection.
- Prévoir un budget de correction avant de finaliser l’offre, car une infiltration se corrige à sa source.
Une maison québécoise subit des cycles de gel et de dégel, de la neige accumulée contre les fondations et des écarts de température importants entre l’extérieur et l’intérieur. Ces conditions rendent les enjeux liés à l’humidité et à la qualité de l’air intérieur plus importants qu’on ne l’imagine, et une visite attentive suivie d’une inspection sérieuse permet de négocier ou de renoncer en connaissance de cause.
